يشهد سوق العقارات المصري حالة من التباطؤ الملحوظ في الربع الثالث من العام الجاري، وسط مخاوف من تحول هذا التباطؤ إلى ركود كامل، مع ارتفاع معدلات إلغاء الحجوزات وتراجع المبيعات.
وفقًا لتقارير من خبراء ومطورين عقاريين، يرجع هذا التباطؤ إلى عوامل اقتصادية متعددة، بما في ذلك ارتفاع أسعار الفائدة، انخفاض قيمة الجنيه، وتآكل القدرة الشرائية للمواطنين، بالإضافة إلى مخاوف من فقاعة عقارية قد تنفجر. ومع ذلك، يرى آخرون أن السوق يمر بمرحلة تصحيح طبيعية بعد سنوات من النمو القياسي، مع توقعات باستقرار أو ارتفاع طفيف في الأسعار خلال الفترة المقبلة.
تشير بيانات رسمية وتقارير من شركات استشارات عقارية مثل JLL إلى أن السوق شهد نموًا قياسيًا في 2024، حيث بلغت المبيعات 2.5 تريليون جنيه (حوالي 49 مليار دولار)، بنمو 65% مقارنة بـ1.5 تريليون جنيه في 2023.a25f47 ومع ذلك، بدأ التباطؤ في الظهور في 2025، مع ارتفاع معدلات إلغاء الحجوزات بنسبة تصل إلى 40% منذ بداية العام، وفقًا لتصريحات مطورين عقاريين لصحيفة الشروق.b897db كما أكدت تقارير من العربية بيزنس أن بعض الشركات تواجه استردادات من المستثمرين الذين حجزوا للتحوط من التضخم أو انخفاض الجنيه.3d4ac9
تراجع المبيعات: نسب تصل إلى 40% وأسبابها
أظهرت تقارير حديثة تراجعًا في المبيعات خلال النصف الأول من 2025، حيث بلغت نسبة الإلغاءات 40% في بعض المشروعات، خاصة بين المستثمرين قصيري الأجل أو “السماسرة” الذين يعانون من صعوبة سداد الأقساط.889627 وفي الربع الأول من 2025، أشارت بيانات من CNN الاقتصادية إلى تباطؤ في المبيعات، مرجعة ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الطلب.53c777 كما ساهمت عودة آلاف السودانيين إلى بلادهم في تراجع الإيجارات بنسبة 50% في بعض المناطق، مما يعكس انخفاض الطلب من الأجانب.
من الأسباب الرئيسية لهذا التراجع:
ارتفاع التكاليف والفائدة: أدى رفع أسعار الفائدة إلى تباطؤ المبيعات، مع صعوبة التمويل للمشترين.4e103e
انخفاض القدرة الشرائية: مع تضخم بلغ 24% في يناير 2025، وانخفاض الجنيه إلى نحو 50 جنيهًا للدولار، تراجعت القوة الشرائية.
استردادات وإلغاءات: بعض الشركات تواجه استردادات من مستثمرين اشتروا للتحوط، مما يعكس تغيرًا في السلوك الاستثماري.b60201
هل الأسعار ستتنخفض في الفترة القادمة؟
تتنوع التوقعات حول أسعار العقارات في الفترة المقبلة. وفقًا لتقرير من Global Property Guide، انخفض متوسط سعر الشقق بنسبة 42% سنويًا في يونيو 2025 إلى 15,650 جنيهًا للمتر المربع، مع انخفاضات في مناطق مثل رحاب سيتي (42%) وشيراتون (35.8%).5a866a631ebd ومع ذلك، يتوقع بعض الخبراء ارتفاعًا بنسبة 10-30% في 2025، مدعومًا بزيادة الطلب السكاني والاستثمارات الأجنبية.
خبراء مثل أيمن سامي من JLL يرون أن الأسعار قد تنخفض إذا ارتفع الدولار إلى 55 جنيهًا، لكن السياسات التسويقية للمطورين تحول دون خفض مباشر، وقد يحدث تصحيح قصير المدى قبل ارتفاع جديد.222164 كما أكد خبراء في تقرير للحدث المصري أن السوق يعيد ترتيب نفسه، مع احتمال انخفاض الأسعار بشرط ارتفاع الدولار.970402
هل سيكون هناك ركود؟ الأسباب والتوقعات
نعم، يُشار إلى وجود تباطؤ يُوصف بـ”الصحي” بعد صعود مستمر لخمس سنوات، لكنه قد يتحول إلى ركود إذا استمر الضغط الاقتصادي.85dda0 الأسباب الرئيسية تشمل:
التوترات الاقتصادية: نمو اقتصادي بطيء بلغ 2.4% في 2024، بسبب انخفاض إيرادات قناة السويس، تراجع إنتاج النفط والغاز، وإصلاحات صندوق النقد الدولي.a6813e
مخاوف الفقاعة: تحذيرات من فقاعة عقارية بسبب تراجع المبيعات وتآكل المدخرات، مع توسع الشركات في عروض التقسيط حتى 13 سنة لإنقاذ السوق.
تأثير الاستثمارات الأجنبية: ساهم الخليجيون في إنقاذ السوق من الركود، حيث يمثلون 50% من المبيعات بحلول نهاية 2025، لكن ارتفاع الأسعار بنسبة 200% منذ 2022 أدى إلى تراجع الطلب المحلي